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海南共享農莊業態聯系
來源:www.aosee.com.cn | 作者:admin | 發布時間: 2018-04-25 | 513 次瀏覽 | 分享到:

 

原題:楊春淮:圖說“共享農莊”關聯業態的概念關系

楊春淮 中元設計機構

< 編者按 >

“十九大”以后,一系列關于“鄉村振興戰略”相關業態的名詞紛紛問世,如“美麗鄉村建設”、“田園綜合體”、“特色小鎮”、“鄉村旅游景區”、“全域旅游”,以及“共享農莊”等。由于官方定義相對籠統,于是社會上的各類“解讀”便頻頻出現。眾說紛紜,莫衷一是,給我們的正確理解其本義帶來困難。鑒于此,我們擬從“土地性質”入手、以“商業模式”為尺,用“圖示解說”的方法,對有關業態名相的本質定義及相互關系作一簡單梳理,供大家參考。

歡迎諸位朋友在留言區討論互動、批評指正。

· 01 共享農莊的建設用地 ·

顧名思義。在中國,土地按所有權分為“集體所有土地”和“國家所有土地”。

 

土地按建設許可被分為“建設用地”與“非建設用地”。建設用地是國家(法定城鄉規劃)允許建設的用地;反之,就是非建設用地。

 

“國有建設用地”和“集體建設用地”都是建設用地。區別在于“國有建設用地”(的使用權)可以通過招拍掛獲得,可以在資本市場上拍賣、轉讓、抵押;“集體建設用地”的所有權是村集體(宅基地的所有權屬于農民),不可以在資本市場上轉抵。

農村土地的“三權(所有權、承包權、經營使用權)分立”就意味著“集體建設用地(也包括農民的宅基地)”的使用權將可以通過承包經營的方式流轉。集體建設用地不能“買斷”,但可以在合同約定的期限內使用。從投資的角度來看,就是“共享”(我們關于“共享農莊”的所有理解都是從這一點上展開的)。

以“國有土地、集體土地”、“建設用地、非建設用地”兩組概念分別為縱、橫軸形成坐標,我們可以方便地區分出“城鎮”與“村莊”的界限,找出“農場”與“農田”所在的象限。

 根據我們定義的“海南島的共享農莊的建筑類型”概念,可以清晰地看到:共享農莊的建設用地涉及到“非建設用地(設施臨建)、集體建設用地中屬于村民宅基地的(村莊民宿)以及屬于村集體的(鄉村客棧)”和點狀的“國有建設用地(田園旅館)”三種4類。

· 02 美麗鄉村建設 ·

根據百度的權威解釋,美麗鄉村建設包括以下基本內容:

* 整治農村環境,改善鄉村面貌;

* 應地制宜,鄉村四改,實現城鄉統籌(“改路、改水、改廁”和“舊村改造”);

* 保留特色,打造美麗鄉村;   

* 構建長效機制,確保美麗長留。

 我們的理解

在海南,“美麗鄉村建設”是由政府主導并投資的對某一村莊進行的類似于環境綜合整治的建設行為。一般會將村里的道路進行硬化、增設污水處理設施、適當地對村級的公共建筑進行立面美化,也有加一些園林及運動設施的。投資可能會在300-500萬左右。

總而言之,美麗鄉村建設是村經濟發展收入之外的外力投入而進行的形象工程,村莊的整體環境和基礎設施有所改善,但沒有改變村莊現有的生產方式,對村民生活方式的改變也無大的作用。

一般而言,在城鎮化進程中,鄉村的衰敗具有某種歷史的必然性。在中國也不例外。在國家層面,振興鄉村的努力一直沒有中斷過。從早期的“社會主義新農村建設”、“生態文明村建設”,到目前的“美麗鄉村建設”,無一不是為了使中國的城市與鄉村能夠統籌發展,也就是所謂的實現“城鄉一體化”。

但是,村莊青年人外出打工和滯留城市的行為,使村莊“空心化”問題成為普遍現象。在這種狀態下,僅靠政府投資進行以村莊環境改造為主要內容的“美麗鄉村建設”,是難以從根本上實現“鄉村振興”戰略的。

關鍵,要有人回來居住。

· 03 休閑農場 ·

基本概念

休閑農場與休閑農莊的概念是接近的。如果稱為“農莊”則應該有人長期在其內居住,就需要有“建設用地”來保障其莊園的日常生活。如果叫做“農場”則更多地表明它是以生產用地為主的農事活動場所。

我們的理解

所謂的休閑農場,是指“城里人”(或投資者)從村集體(或農場)中以承包方式經營的以農業生產為主題、休閑游樂為目的、觀賞體驗為內容的田園生產單元。包括采摘、垂釣、游戲觀賞以及觀賞場等內容,一般都有“農家樂”、“漁家樂”等內容,主要的服務對象是城市周末休閑的人口。

在前面的微文“海南島共享農莊的商業定位”中,我們詳細地討論了這些內容。

· 04 共享農莊 ·

共享農莊的基本要義

* 以充分涵蓋農民利益的經濟組織形式為主要載體,

* 以各類資本組成的混合所有制企業為建設運營主體,

* 以移動互聯網、物聯網等信息技術為支撐,讓農民充分參與和受益,集循環農業、創意農業、農事體驗于一體,

* 以農業和民宿共享為主要特征。

的“三農”新業態。

我們的理解

海南培育“共享農莊”建設的基本思路是:以統籌“美麗鄉村”建設過程中的村莊存量宅基地與村集體建設用地,利用農業5%(畜牧業7%)的農業設施建設用地,以“村莊民宿”、“鄉村客棧”和“田園旅館”的方式,吸引內地冬季“候鳥”以“旅租”的方式,完成養老過冬。

共享農莊之所以稱為“共享”,實質在于其使用的集體建設用地的所有權是不能流轉的,它必須以“村集體”或“農民個體”的名義進行報建,并且由使用者(冬季候鳥人群)來出資建設。如果一旦“所有權”被“買斷”(哪怕是“以租代買”的方式),投資者試圖通過自己的“建設經營”來吸引候鳥租用,這時這屋就不再具有“共享”的基本屬性了。

 

在海南島,真心投資建設“村莊民宿”并有使用剛需的的團體,應是“冬季候鳥人群”。尤其是在房地產“雙停雙限”之后,他們市場需求會更加旺盛。

· 05 田園綜合體 ·

田園綜合體的概念

2017年中央一號文件首次提出田園綜合體這個概念。要支持有條件的鄉村:

* 建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益,

* 集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體,

* 通過農業綜合開發、農村綜合改革轉移支付等渠道開展試點示范。

 我們的理解:田園綜合體的本質

需要指出的是,這里說的“田園綜合體”和近兩年在網上流傳的某企業利用“設施臨建”政策、在田地中以底層架空上層安置居住空間的所謂“田園綜合體”是完全不一樣的。

 這里所說的“田園綜合體”,在本質上是對傳統農業生產進行的供給側改革與優化,是基于農業生產方式的升級來提高農業產品的附加值,甚至擴充到休閑農業以帶動鄉村旅游,使農民有實惠。同時促進城市人才、技術與農業產業相結合,最終達到中國整體農業產業的更新換代,在實質上推進“城鄉一體化”。

反映在用地上,田園綜合體主要是在非建設用地的農業生產用地上展開的,雖然其中可能有大量的設施農業大棚以“建筑物”的形式出現,但這些用地仍然是農業用地。這種業態的盈利渠道依然是供給側改革帶來的農業產業的規模效益外溢(否則,它就淪落為“休閑農場”了)。

 我們的理解: 田園綜合體與共享農莊

共享農莊是依托自然村落的“美麗鄉村建設”而展開的,主要的建設行為落實在農民(村莊民宿)和村集體用地(鄉村客棧)上。這兩類建筑以農村住宅和小旅店為主,屬于永久建筑。共享農莊的服務對象(或使用者)是“城里人”,他們是要在此長期(周期)居住的。

 田園綜合體中的“循環農業、創意農業、農事體驗”是以生產和體驗為主的,并不強調(或者本來就沒有)居住功能。在田園綜合體中,農民因為成為“農業產業工人”而脫貧,村集體會因為“土地出租收入”而致富。

 我們在田野調查中發現,田園綜合體在“產業鏈”上,可能會需要具有永久建筑物性質的工廠式辦公空間,由于這兩類建筑在布局上需要適應市政基礎設施(包括動力設施)與公共服務設施的集約型要求,一般都會選擇在靠近田園綜合體的小城鎮的工業區之中。

 雖然,田園綜合體不是共享農莊。但如果其規模較大,田園綜合體可以包含美麗鄉村和共享農莊,最終形成有影響力的“鄉村旅游景區”。

 實際的例子

如以海口市菜籃子工程為載體的“絲路海口·田園綜合體”(海南省2017年國家級試點),其域內含有28個自然村。在“點狀供地”政策的支持下,通過企業介入的“共享農莊”建設計劃,最終將其打造成為AAA級的“鄉村旅游景區”。

 另一個例子是安徽省太湖縣的“萬秀園”項目。這是一個以農民企業主導的、地道的通過循環農業、創意農業、農事體驗而發展起來的(正在形成)田園綜合體。

 這兩個例子都是中元設計機構深度參與的項目。詳細情況,擇時以案例分析的方式,專文介紹給大家。

· 06 鄉村旅游景區 ·

專家的解釋

休閑農業的基本屬性是以充分開發具有觀光、旅游價值的農業資源和農業產品為前提,把農業生產、科技應用、藝術加工和游客參與農事活動等融為一體的一種農業旅游活動(余美珠、郭煥成等)。

 鄉村旅游是指旅游者在鄉村地區所從事的所有旅游活動,以實現對鄉村自然、人文的感知、體驗,從而達到精神的升華(Mike-woods)。

 我們的理解:鄉村旅游與休閑農業

農業就其與旅游的關系可以分為:“生產農業”、“休閑農業”與“創意農業”三個階段。如果說生產農業屬于“第一產業”的范疇,那么“休閑農業”與“創意農業”則應該有“第三產業”的意思了。

顯而易見,“鄉村旅游”的發育離不開“休閑農業”的發展。就實質而言,鄉村旅游與休閑農業是農業觀光一體的兩面。當我們把關注點放在“環境客體”上時便是休閑農業,放在“觀賞主體”上時便是鄉村旅游。

我們的理解:鄉村旅游景區與美麗鄉村建設

美麗鄉村建設是政府主導投資建設的。

如果政府繼續加大投資美麗鄉村(或者“傳統古村落”)的力度,把旅游設施配齊,同時將一些鄉村景觀打造提升為旅游景點,美麗鄉村就可以直接升格為鄉村旅游景點(區)。如三亞的中廖村、陵水的坡村等。

這些鄉村旅游景區面臨的最大難題是如何長期經營下去。

· 07 全域旅游與鄉村旅游 ·

全域旅游的概念

顯而易見,人類的生活環境是由城市與鄉村構成的。全域旅游是“把城市與鄉村看作一個整體的旅游綜合體,使產業培育與旅游相銜接、基礎設施建設與旅游相配套、城鄉開發與旅游相適應”的一種旅游理念與實踐過程。

我們的理:全域旅游與鄉村旅游

全域旅游所要展示的是除了封閉收費景區之外的其他旅游資源,具體可以劃分為“都市旅游”和“鄉村旅游”。顯然:鄉村旅游是全域旅游的重要組成部分。

我們的理解:鄉村旅游與共享農莊

作為統籌休閑農業與鄉村旅游、貫徹“城鄉一體化”方針、推進“全域旅游”發展的重要抓手,在農業用地“三權分立”思路的引領下,海南省結合實際,適時推出的“共享農莊”的發展戰略是非常英明的。

在政府層面,也可以看作為設施“振興鄉村戰略”、實現美麗中國山水田園夢的有效路徑。反過來講,也可以認為共享農莊是鄉村旅游的重要載體。

· 08 特色小城鎮 ·

特色小城鎮的概念

特色小城鎮與美麗鄉村建設一樣,本質上是一種政府主導的、在既有建設用地上的環境綜合整治工程(建筑立面、園林綠化、市政工程、基礎設施等)。區別僅僅在于改造的對象從“鄉村”移動到了“鄉鎮(一般是建制鎮)”而已。實際操作中,由于是住建部門主導,往往更側重于建筑立面的改造,即“風貌”打造。

我們的理解

嚴格地說,小城鎮景觀特色的形成,僅僅通過“外力”的“打造”是難以實現的。更重要的是要建立健全該地域的歷史文化特色的生成機制,僅靠打造建筑“風貌”改造來形成特色,在邏輯上是說不通的。

建筑,作為門類藝術的展現力是遠遠比不上“繪畫”的,更遑論達到“文學”的境界。建筑風貌特色的形成,更多的依賴于自然氣候、山川形制、地方建筑材料、施工水平及建造工藝等因素。這些因素,對一個相對獨立的地理環境而言,是普同的建設背景,過度強調所謂的“一鎮一特色”、“一村一品”其實是困難的。尤其是在工程操作層面上,是難以(甚至無法)實施的。

· 09 特色小鎮 ·

百度上的解釋

特色小鎮發源于浙江,2014年在杭州云棲小鎮首次被提及,后2016年住建部等三部委力推,這種在塊狀經濟和縣域經濟基礎上發展而來的創新經濟模式,是供給側改革的浙江實踐。

截止20182月,全國兩批特色小鎮試點403個,加上各地方創建的省級特色小鎮,數量超過2000多個。中國社科院發布的《中國住房發展報告》指出,一些地方快速發展的特色小鎮,很大程度被房地產商“綁架”,打著各種產業旗號,到城市周邊的小鎮拿地搞開發,結果房子搞了一大片,產業卻引不來,反而加大了房地產庫存。

我們的理解: 特色小鎮不是小城鎮

“特色小鎮”是在中國部分經濟高度發達地區(江浙)的區域城鎮化發展到一定水平的的必然產物,類似于西方早期城市化過程中的“衛星城”。特色小鎮不是城鎮,特色小鎮出現的本質原因是由于土地價格的關系,最終導致將一部分“生產型產業”與相應的居住人口遷至城外重新規劃建設的“產業外溢”行為。

 由于浙江的特色小鎮曾受到國家領導人的贊揚,有關部委便開始在全國大力推廣,但他們并沒有充分考慮到中國幅員遼闊、各地經濟發展水平不平衡的實際情況:并不是所有的地方都適合建特色小鎮。最終導致政策大幅度調整情況出現。

我們的理解: 特色小鎮在建設過程中被異化

 特色小鎮其實是“特色產業小鎮”的簡稱。這里說的小鎮不是“小城鎮”(這個概念已經解釋過了),這里說的“小鎮”,本質上是一個“帶有產業就業機會的飛地型居住區”。一般來說,它有幾個基本特征:

首先,在空間布局上是與原城市分離而獨立存在的(否則,它就是城市街區了);

其次,這個特色小鎮一定要有“特色產業”。并且這特色產業的主要就業人口與產業所需要的就業人口是平衡的。

由于中國經濟存在房地產泡沫,使得“實體產業”的收入遠不及經營房地產的盈利大。于是,在“資本投資邏輯”的逐利本能驅動下,原本的“特色實體產業”便被精心策劃演化成為“特色創意產業”,特色產業所需要的建筑類型從“工業類建筑”變成了“可居住的創意辦公類建筑”,最終淪為有在“風貌”上有建筑文化特色的獨立居住區,成為“穿了特色產業馬甲”的房地產。

我們的理解:海南不具備建設特色小鎮的基本條件

海南本島目前的經濟社會發展水平與城鎮化程度并不具備支撐建設特色小鎮建設的基本條件。現有的一些“特色小鎮”在本質上仍然是“旅游地產”的一種變體,相當于“衛星城”概念里的“臥城”。而且,還是“候鳥臥城”。因此,這種特色小鎮的本質還是土地財政,對海南地方經濟社會的長遠發展并沒有實質性的促進作用。

· 10 使用“共享農莊”的4類“城里人” ·

顧名思義。“冬季候鳥、假期創客、城市居民、普通游客”,這4個概念就不解釋了。

就海南的實際情況而言,在“共享農莊”的4類使用者中,冬季候鳥建(購)房過冬的沖動最強,他們是海南島共享農莊的主要使用者與實踐者。其他三類“城里人”,由于使用時間與頻次或收入等因素,不大可能成為共享農莊的投資主體。

· 11 諸業態的“土地性質”與“商業模式”·

好了,我們現在概括一下“鄉村振興”戰略涉及的諸多發展業態的土地性質與其內在商業模式:

美麗鄉村建設

美麗鄉村建設是在具有“集體建設用地”性質的村莊范圍內進行。屬于政府投資行為,沒有商業模式。

共享農莊

共享農莊是在“美麗鄉村建設”的基礎上,通過建設“土地使用權”流轉的方式為冬季候鳥“眾籌”建設。其商業模式的本質在于:與農民共享了由地方政府渡讓出來的建設用地土地增值紅利。

休閑農場

休閑農場是以承包經營的方式獲得農業生產用地,其收益好壞很大程度上依賴這農場的天然稟賦與農場主的個人經營水平。商業模式是:通過休閑農業促進城里人的鄉村旅游而獲得收益。

田園綜合體

田園綜合體主要在農業生產用地上展開。其中的“農事體驗”內容僅僅是其延展的附加服務內容(那些以投資農業用地以種植花海、觀賞農業以吸引游客觀賞而獲利的項目不是田園綜合體,而是“鄉村旅游”項目)。其盈利模式是通過農業供給側的變革大幅度提高農業產品的附加值、降低生產成本而實現的。

特色小城鎮

特色小城鎮在城鎮范圍內的國有建設用地上進行的環境綜合整治工程,由政府投資的政府行為,沒有商業模式。

變異情況的商業模式是,一些政府也許會以“PPP”模式與企業合作,讓企業出錢做特色小城鎮建設,然后政府通過提供“建設用地”或者提高企業已有建設用地的“建設強度”來交換。但是,操作過程很復雜。能否成功要看具體項目。

 特色小鎮

特色小鎮其用地性質是“國有建設用地”以“飛地”形式散布在非建設用地的環境之中。本來的商業模式是:將大中城市中的一部分制造類產業獨立外遷成為相互獨立的“生產生活單元”,以回避大城市中高地價帶來的土地升值壓力和交通緊張,同時完成產業的更新升級換代。在實際操作中,被另一種更易盈利的房地產模式所取代。

鄉村旅游、全域旅游與鄉村旅游景區

鄉村旅游景區包含了鄉村的建設用地與非建設用地。全域旅游景區難以形成閉合的商業模式,但全域旅游對地方國民經濟的整體發展有益。

· 12 結語·

上述7個概念中,前3個“美麗鄉村建設、特色小城鎮打造、全域旅游視野下的鄉村旅游景區”是政府主導的建設行為(前兩個由住建部門負責,后一個由旅游部門負責),其目的是為了提高鄉鎮的整體環境質量,促進城鄉互動,推動鄉村振興戰略的實現。

 

另外3個“田園綜合體、休閑農場、共享農莊”則是分別針對不同的鄉村要素對象展開、需要調動市場積極介入的鄉村振興行為(由農業部門負責),政府依據相關政策,以認定的形式予以補貼、獎勵,可以起到助推鄉村振興戰略的作用。

 

具體說來:

田園綜合體針對農業生產供給側改革;

共享農莊針對農村建設用地;

休閑農場針對鄉村旅游與田園體驗;

(由于休閑農場出現時間較早,在商業模式的設計上,沒有機會考慮到農村土地“三權分立”的政策優惠,在經營上都經歷過一段艱難時刻。其未來的發展方向,是向“田園綜合體”或“共享農莊”轉化)。

 至于特色小鎮,原來由發改委與住建部聯合負責,現在由發改委獨立推動。從其業態設計的本質來看,與“鄉村振興”的關聯性不大。只是其初始的商業模式在推廣過程中被另一個回報率更快更高的房地產發展模式取代了而已。可喜的是,這種局面已經得到了有關部門的強力糾正。

海南作為經濟欠發達地區,這些年還能保持一定的人口增量,主要得益于它的自然環境適合銀發人群冬季養老。這是上天的特別恩寵,也是未來海南島共享農莊可能得到持續發展的主要動因。

如何充分利用好這一歷史性機遇,認真思考和深入研究“鄉村振興”關聯業態的概念與關系,不人云亦云、不隨波逐流,安下心來,腳踏實地、持之以恒地把海南的事情做好,是每一個“海南人”要面對的挑戰。

否則,再好的政策也發揮不了它應有的作用。

 · END ·

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本文及示意圖為“中元設計機構”原創作品

轉載需標明作者、文章開頭注明來源

供稿:楊春淮 | 審核:趙全鵬 | 編輯:宋昌吉

本文轉載于:中元設計機構《楊春淮:圖說“共享農莊”關聯業態的概念關系》

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